LOCAZIONI COMMERCIALI E MISURE DI CONTENIMENTO IN TEMA DI COVID-19
Come noto l’art. 91 del D.L. 18/20 (Cura Italia) ha introdotto una norma tesa ad agevolare la posizione dei debitori che, a causa dell’obbligo di adottare le misure emergenziali di contenimento da epidemia di Covid-19, si ritrovano in difficoltà tale da non poter adempiere alle proprie obbligazioni.
Secondo tale norma, infatti, “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 del Codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.
L’ambito specifico di applicazione di tale disciplina riguarda, in particolare, i casi in cui l’inadempimento (omesso o ritardato) derivi dall’adozione delle misure autoritative di contenimento della pandemia: come ad esempio se il datore impone il lavoro da casa ai propri dipendenti (c.d. smartworking) a causa dell’impossibilità di assicurare presso la sede aziendale la distanza minima di sicurezza e ciò provochi un rallentamento nelle consegne.
In questa circostanza, secondo la disposizione in parola, il debitore che dimostri che l’omesso o ritardato adempimento sia avvenuto nel contesto dell’adozione delle misure di contenimento da Covid-19 è sollevato dall’onere di dover provare che tale evento sia eccezionale, imprevedibile e non controllabile e come tale causa di “forza maggiore” secondo quanto previsto delle discipline di cui agli artt. 1463, 1464 c.c. per l’impossibilità sopravvenuta e all’art. 1467 c.c. in tema di eccessiva onerosità.
Tali norme, tuttavia, possono trovare agevole applicazione anche nell’ambito dei contratti di locazione commerciale?
L’imprenditore che a causa della diminuzione dei flussi di cassa determinata dal rallentamento (o della sospensione) della produzione, conseguente alle note misure di contenimento, si trova in difficoltà a onorare il canone di locazione può sospenderne il pagamento sino alla cessazione della vigenza delle misure? La risposta non sembra essere positiva.
Occorre considerare, infatti, che i previsti divieti di esercizio delle attività produttive non incidono sulla prestazione principale del locatore, ossia la messa a disposizione dei locali, non andando ad incidere sull’immobile in sé o sull’uso convenuto.
Al contempo la chiusura temporanea dell’attività non rende, all’evidenza, assolutamente impossibile l’adempimento della prestazione obbligatoria in capo al conduttore, vale a dire il pagamento del canone di locazione e le spese accessorie: le risorse economiche necessarie a far fronte a tale obbligo, infatti, soprattutto per le realtà imprenditoriali più stabili, possono essere reperite anche da altre fonti che non siano esclusivamente il flusso di cassa.
Sulla base di queste considerazioni, pertanto, in nessun caso il conduttore riuscirebbe agevolmente a dimostrare che l’obbligo di adeguarsi alle misure di contenimento sia in grado di compromettere il rapporto tra le prestazioni che caratterizzano il contratto di locazione.
La sospensione o l’autoriduzione del canone attuate dal conduttore sulla base di difficoltà finanziarie derivanti dalla nota situazione emergenziale, e che non siano state oggetto di previo accordo con il locatore, costituiscono, pertanto, degli inadempimenti contrattuali a tutti gli effetti che se non correttamente gestiti possono condurre anche a situazioni di morosità conclamata.
L’unica strada realmente percorribile, se l’interesse del conduttore è quella di conservare il contratto di locazione, è quella di concordare con il locatore una riduzione temporanea del canone mediante apposite pattuizioni, magari chiarendo che tale riduzione venga accordata per un periodo preciso e solo per ragioni di difficoltà temporanee del conduttore
Avv. Marco Napolitano
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LOCAZIONI COMMERCIALI E MISURE DI CONTENIMENTO IN TEMA DI COVID-19
Come noto l’art. 91 del D.L. 18/20 (Cura Italia) ha introdotto una norma tesa ad agevolare la posizione dei debitori che, a causa dell’obbligo di adottare le misure emergenziali di contenimento da epidemia di Covid-19, si ritrovano in difficoltà tale da non poter adempiere alle proprie obbligazioni.
Secondo tale norma, infatti, “il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutata ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 del Codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti”.
L’ambito specifico di applicazione di tale disciplina riguarda, in particolare, i casi in cui l’inadempimento (omesso o ritardato) derivi dall’adozione delle misure autoritative di contenimento della pandemia: come ad esempio se il datore impone il lavoro da casa ai propri dipendenti (c.d. smartworking) a causa dell’impossibilità di assicurare presso la sede aziendale la distanza minima di sicurezza e ciò provochi un rallentamento nelle consegne.
In questa circostanza, secondo la disposizione in parola, il debitore che dimostri che l’omesso o ritardato adempimento sia avvenuto nel contesto dell’adozione delle misure di contenimento da Covid-19 è sollevato dall’onere di dover provare che tale evento sia eccezionale, imprevedibile e non controllabile e come tale causa di “forza maggiore” secondo quanto previsto delle discipline di cui agli artt. 1463, 1464 c.c. per l’impossibilità sopravvenuta e all’art. 1467 c.c. in tema di eccessiva onerosità.
Tali norme, tuttavia, possono trovare agevole applicazione anche nell’ambito dei contratti di locazione commerciale?
L’imprenditore che a causa della diminuzione dei flussi di cassa determinata dal rallentamento (o della sospensione) della produzione, conseguente alle note misure di contenimento, si trova in difficoltà a onorare il canone di locazione può sospenderne il pagamento sino alla cessazione della vigenza delle misure? La risposta non sembra essere positiva.
Occorre considerare, infatti, che i previsti divieti di esercizio delle attività produttive non incidono sulla prestazione principale del locatore, ossia la messa a disposizione dei locali, non andando ad incidere sull’immobile in sé o sull’uso convenuto.
Al contempo la chiusura temporanea dell’attività non rende, all’evidenza, assolutamente impossibile l’adempimento della prestazione obbligatoria in capo al conduttore, vale a dire il pagamento del canone di locazione e le spese accessorie: le risorse economiche necessarie a far fronte a tale obbligo, infatti, soprattutto per le realtà imprenditoriali più stabili, possono essere reperite anche da altre fonti che non siano esclusivamente il flusso di cassa.
Sulla base di queste considerazioni, pertanto, in nessun caso il conduttore riuscirebbe agevolmente a dimostrare che l’obbligo di adeguarsi alle misure di contenimento sia in grado di compromettere il rapporto tra le prestazioni che caratterizzano il contratto di locazione.
La sospensione o l’autoriduzione del canone attuate dal conduttore sulla base di difficoltà finanziarie derivanti dalla nota situazione emergenziale, e che non siano state oggetto di previo accordo con il locatore, costituiscono, pertanto, degli inadempimenti contrattuali a tutti gli effetti che se non correttamente gestiti possono condurre anche a situazioni di morosità conclamata.
L’unica strada realmente percorribile, se l’interesse del conduttore è quella di conservare il contratto di locazione, è quella di concordare con il locatore una riduzione temporanea del canone mediante apposite pattuizioni, magari chiarendo che tale riduzione venga accordata per un periodo preciso e solo per ragioni di difficoltà temporanee del conduttore
Avv. Marco Napolitano
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